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近年、社会問題として注目されている「孤独死」。もし持ち家で孤独死があったら、その後の対応に悩む方も多いのではないでしょうか。
特に、相続後に売却を検討する場合は、孤独死があったことや家の状態が市場価値に影響を及ぼす可能性があると、理解しておくことが大切です。
この記事では、孤独死があった持ち家の取り扱いについて、相続の流れから売却方法を詳しく解説します。孤独死があった不動産の処分や管理に不安を感じている方は、ぜひ参考にしてください。
孤独死があった持ち家はどうなる？
孤独死が起こった不動産は、相続人の有無によってその後の扱いが大きく変わります。相続人がいる場合は、遺族が引き継ぐことになりますが、相続放棄が選択されることもあります。一方、相続人がいない場合は、最終的に国が管理することになります。
それぞれのケースの詳細について確認しましょう。
相続人がいる場合
故人が持ち家を所有していた場合、その家は指定相続人や法定相続人が相続します。
指定相続人が相続するのは、遺言などで故人が生前に相続する人を指定している場合です。指定相続人がいない場合は民法の規定に従い、以下の順位で法定相続人が決まります。
- 配偶者（常に相続人となる）
- 子ども（第一順位）
- 故人の親（第二順位）
- 故人の兄弟姉妹（第三順位）
故人に配偶者や子どもがいなかったり相続放棄した場合は、親が相続します。親がすでに亡くなっているなどの場合は兄弟姉妹に相続権が移ります。
一方で、自分以外に相続人の有無がわからない場合などでは、古い戸籍を取り寄せて相続人の有無を調査しなければならないケースもあります。
相続人が家を手放したい場合は、不動産売却が一般的です。しかし、孤独死があった家は心理的瑕疵物件として扱われ、通常よりも売却価格が低くなることがあるため注意が必要です。
相続人がいない場合
故人に相続人がいない、または親族全員が相続を放棄した場合、持ち家を含む遺産は最終的に国庫に帰属されます。一般的には、「相続財産清算人」によって財産の整理・処分など、国庫へ帰属するまでの手続きが進められます。
相続財産清算人は、家庭裁判所に申し立てることで選定されます。以前は「相続財産管理人」と呼ばれていましたが、2023年の民法改正 に伴い、「相続財産清算人」へと名称が変更されました。
相続財産清算人が正式に選ばれるまでには一定の期間がかかるため、その間に家が管理されずに放置されるケースもあります。
相続放棄する場合
孤独死で遺体の発見が遅れた場合は、特殊清掃やリフォームが必要になることもあり、金銭的な負担が大きくなる可能性があります。
そのため、故人の持ち家を相続しないために「相続放棄」を選択する人もいます。相続放棄をすると、金銭などプラスの財産を受け取れないと同時に、故人の残した借金や不要な不動産なども相続せずに済みます。
相続放棄を希望する場合は、故人の死亡を知った日から 3ヶ月以内 に家庭裁判所に申し立てる必要があります。
しかし、相続放棄を選んだ場合でも、次の相続人が決まるか相続財産清算人が選ばれるまでの間は、その人が不動産を含む遺産を管理する必要があります。
放置された家が近隣に悪影響を与えると、自治体が管理を要請することもあるため注意が必要です。
孤独死があった家を不動産売却できる？
孤独死があった家は売却可能ですが、以下の3点に注意が必要です。
- 遺体の発見が遅れた場合は特殊清掃やリフォーム・修繕工事が必要になる
- 「心理的瑕疵物件（訳あり物件・事故物件）」として扱われ価格が20％～30％下がる可能性がある
- 買い手が見つかりにくく売却に時間がかかる
遺体の発見が遅れた孤独死では室内が汚染されてしまい、「特殊清掃」が必要になることがあります。
特殊清掃では遺体の腐敗によって発生した体液や血液の除去、消臭・消毒、害虫駆除、壁や床の張り替えなどを行います。汚染の程度によっては、修繕工事やリフォームが必要になり、売却前に高額な費用がかかるケースもあります。
また、孤独死があった家を不動産売却する際は、「心理的瑕疵物件」にあたる可能性があります。心理的瑕疵物件とは、いわゆる事故物件のことです。
国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、特殊清掃を必要とする孤独死が起こった物件は心理的瑕疵にあたるとされ、告知義務が発生します。そのため、一般的な相場よりも20％～30％ほどの価格下落が想定されます。さらに、買い手がつきにくくなり、売却に時間がかかることも珍しくありません。
さらに、長期間放置すると「特定空き家」に指定されるおそれがあり、固定資産税の優遇が受けられなくなるなど不利益が生じます。売却を考えるなら、早めの対応が大切です。
孤独死があった家を売却するためにするべきこと
孤独死があった家を売却する際は、特殊清掃や遺品整理が必要です。
特殊清掃
孤独死の発見が遅れて遺体の腐敗が進んでいた場合、体液や血液が床や壁に染み込み、強い異臭が発生します。このようなケースでは、専門業者による特殊清掃が必要です。
特殊清掃では主に以下のような作業が行われます。
- 体液や血液などの汚染物質の除去・洗浄
- 臭いの除去（消臭・脱臭作業）
- 害虫駆除（ハエやウジ虫など）
- 消毒・除菌作業
- 必要に応じたリフォーム（壁紙や床材の交換）
孤独死してから発見までの日数が短い場合は特殊清掃が不要なケースもあります。しかし、少しでも臭いや体液の痕が残っていると、そのままでは売却が難しくなるため、専門業者に相談することをおすすめします。
遺品整理
家を売却する前に、故人の遺品を整理することも重要です。孤独死があった家では、日用品や家財道具がそのままの状態で残されているため、売却前にきちんと整理を行う必要があります。
遺品整理の主な作業内容は、以下の通りです。
- 貴重品（通帳・印鑑・権利証など）の確認
- 必要なものと不要なものの仕分け
- 家財道具の処分・リサイクル・寄付
- 供養が必要な品物の対応（仏壇・位牌など）
特殊清掃を業者に依頼せずに遺品整理を行う場合は、消毒や除菌を徹底し、感染症に注意しなくてはなりません。特殊清掃業者は遺品整理にも対応するため一緒に依頼するとスムーズです。
孤独死があった家はどうすればいい？3つの対処法を紹介
孤独死があった家を今後どうするかは、相続人の意向や家の状態、立地条件によって異なります。
ここでは、代表的な3つの対処法を紹介します。
対処法①：相続して居住・運用する
相続した家が実家や思い出の詰まった家であれば、リフォームして自分で住むのも一つの活用法です。
また、人が住む以外にも、立地条件によっては以下のような活用法が考えられます。
- 賃貸物件として貸し出す（住居・シェアハウスなど）
- 駐車場として活用する（駅近や商業地域で有効）
- 店舗・テナントとして貸し出す（オフィス・倉庫など）
住居として賃貸に出す場合は、心理的瑕疵の告知義務が発生しますが、駐車場やテナントとして運用する場合に告知義務はありません。売却や住居用賃貸の運用が難しいと感じる場合でも、別の用途での活用を検討してみると良いでしょう。
対処法②：更地にして土地を売却する
建物が老朽化している場合や、心理的瑕疵の影響を最小限に抑えたい場合には、家を解体し、更地にして売却するのも有効な手段だといえるでしょう。
更地にすることで、主に次のようなメリットがあります。
- 心理的瑕疵の影響を軽減できる（告知義務はなくならない）
- 土地としての価値が高まる（立地が良ければ、買い手が見つかりやすい）
- 用途が広がる（住宅用地・商業用地など、さまざまな活用が可能）
ただし、家の解体には安くても100万円以上の費用がかかるため、売却価格とのバランスを考慮する必要があります。また、解体後は固定資産税の優遇措置がなくなるため、売却までの期間が長引く場合は注意が必要です。
対処法③：家を残したまま売却する
孤独死があった家をそのまま売却する方法もあります。しかし、心理的瑕疵物件（事故物件）は一般的な相場よりも売却価格が大幅に下がる可能性があります。
そのため、市場での流通が難しい場合は、事故物件の売却に強い不動産会社への相談がおすすめです。仲介業者を通じて売却するのではなく、不動産買取業者に直接売却することで、買い手を探す手間がかからず、スムーズに手放せる可能性が高まります。事故物件という精神的な負担を少なく売却できる方法です。
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まとめ
今回は、孤独死があった持ち家がどうなるかについて、売却前にすべきことや、具体的な対処法も含めて、詳しく確認しました。
孤独死があった家は、相続人の有無によって管理方法が異なります。相続人がいる場合は、売却や賃貸といった選択肢がありますが、心理的瑕疵物件として価格が下がる可能性が高いため、慎重に対応する必要があります。
一方、相続人がいない場合は、最終的に国庫に帰属することになります。
また、売却する際は、特殊清掃や遺品整理が必要になることがあり、適切な準備を行うことで売却がスムーズに進みます。さらに、売却以外にも、更地にする、運用するなどの方法もありますので、それぞれの状況に応じた最適な選択をすることが大切です。
今回ご紹介したことを参考にして、状況やニーズに合った方法で対処するようにしましょう。